Avant d’investir dans les fameuses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les investisseurs s’enquièrent le plus souvent d’un des indicateurs de performance les plus parlants : le taux de distribution (TD). Celui-ci correspond au rendement brut de la SCPI et il remplace l’ancien TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Le TD est entré en vigueur après avoir été défini comme étant le nouveau critère de performance en termes de rendement annuel et ce, par l’ASPIM, depuis le 1er janvier 2022.
Différence entre TD et TDVM
L’ancien TDVM considère le calcul du prix moyen de la part sur toute l’année, tandis que le TD prend plutôt en considération le dividende brut annuel avant fiscalité et prélèvement libératoire, de même que le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Le TD se calcule différemment pour les SCPI à capital variable – comme mentionné ci-dessus – et les SCPI à capital fixe. Pour ces dernières, c’est le prix moyen de la part qui entre en compte dans le calcul, aussi bien sur les marchés primaires et secondaires.
L’intérêt pour les SCPI de basculer vers le TD
Le nouveau taux de distribution a pour but de permettre une meilleure comparaison des SCPI entre elles grâce à l’uniformisation des données. Cela sachant que certaines SCPI investissent à l’étranger et jouissent alors d’une meilleure fiscalité que celles exploitant en France. Cet écart de rendement dû à ce paramètre d’ordre fiscal ne reflète donc pas les véritables performances de la SCPI, d’où la nécessité d’exprimer des performances brutes de fiscalité.
Retracer les performances de la SCPI
Le taux de distribution et l’ancien TDVM permettent de retracer les performances de la SCPI, non seulement sur l’année, mais aussi dans le temps. Un autre indicateur, plus pertinent, est le taux de rendement interne (TRI). Celui-ci est une moyenne générale des rendements sur plusieurs années (5 ans, 10 ans, 15 ans, voire plus). Ainsi, elle n’est disponible que pour les anciennes SCPI.
Toujours est-il que taux de distribution, TDVM et TRI ne sont pas les seuls indicateurs de performance d’une SCPI. Ces derniers sont rendus publics sur la fiche technique de chacune d’elles et sont les TOF (taux d’occupation financier), la variation du prix de la part, la capitalisation, le RAN (report à nouveau) et le PGE (provisions pour gros entretiens).
Comment détermine-t-on les meilleures SCPI ?
Ce sont ces critères ci-dessus qui sont évaluées certes, mais à ceux-ci s’ajoutent la composition de leur patrimoine, c’est-à-dire les typologies d’immeubles qui y sont exploités ainsi que leur emplacement. Ce qui détermine leur pérennité quelle que soit la conjoncture. À cela s’ajoute la qualité de la société de gestion qui est un spécialiste en gestion d’actifs ou en asset management. C’est en effet cette dernière qui définit la stratégie de fonctionnement de chacune de ses SCPI. Tous ces critères se conjuguent alors pour déterminer les meilleures SCPI. Les spécialistes des classements publiés régulièrement simplifient toutefois le mode de sélection en considérant uniquement les taux de distribution.
Les dividendes sont-ils des indicateurs de performance ?
Nombreux sont ceux qui considèrent que les dividendes font partie des indicateurs de performance : ce qui n’est pas le cas. Ce sont les revenus locatifs que l’investisseur empoche certes, et il est donc tout à fait normal de s’en enquérir avant la souscription à la SCPI. Cependant, ces derniers peuvent varier indépendamment de la véritable performance de la SCPI. Par exemple, lorsque cette dernière décide de se constituer des réserves (telles que le report à nouveau et les provisions pour gros entretiens), les loyers collectés en sont déduits et cette opération se répercute sur les dividendes à distribuer.
